Spørg Eksperten

Derfor er det, med baggrund i de modtagne oplysninger, meget svært at give et præcis svar på dine spørgsmål.

Danmark og Tyrkiet har indgået en dobbeltbeskatningsaftale og det er denne aftale som skal afklare hvilket land som har beskatningsretten til de enkle indtægtskilder.

Hovedreglen i denne aftale er at det er kildelandet ( det land hvor pensionen strammer fra ) som har beskatningsretten til pensionen; men der er ingen regler uden undtagelser.

Derfor vil jeg opfordrer dig til at tage kontakt til SKAT før din udrejse, således at SKAT på det tidspunkt kan give dig et klart svar på, hvordan de enkelte pensioner beskattes.

Hvorvidt din folkepension kan flyttes til Tyrkiet behandles i de kommunale myndigheder, hvorfor du i givet fald opfordres til at tage kontakt til kommunens pensionsafdeling for at få afklaret dette spørgsmål.

Det er korrekt, at danskere kan købe ejendomme i Kroatien siden januar 2009.

Det er ikke korrekt, at udlændinge i Kroatien ikke kan udleje deres ejendomme. Det kan de og det er lovligt.

Det vil sige, at I kan købe en ejendom og derpå leje den ud.

I skal dog være opmærksomme på, at lejeindtægterne bliver beskattet såvel i Kroatien som i Danmark. I Danmark kan I fratrække det beløb, som I har betalt til de kroatiske skattemyndigheder.

Det normale franske mæglerhonorar er på 5% af salgssummen. Hvis der er to mæglere involveret i samme handel, deles honoraret mellem dem. Undertiden aftales, at køber betaler honoraret, og at købesummen nedsættes med beløbet.

Så kan køber spare ca. 7,5 % omkostninger af honorarets beløb. Der ses dog af og til andre procentsatser, især ved store handler.

De polske regler er som følger:

• Hvis ejendommen blev arvet inden den 01.01.2007, og hvis den sælges efter 5 år, skal arvingen ikke betale kapitalgevinstskat.

• Hvis ejendommen blev arvet inden den 01.01.2007, og hvis den sælges indenfor 5 år, skal arvingen betale 10% kapitalgevinstskat.

• Hvis ejendommen blev arvet mellem den 01.01.2007 og den 31.12.2008, og hvis arvingen har haft folkeregisteradresse på ejendommen i 12 måneder i træk, skal arvingen ikke betale kapitalgevinstskat.

• Hvis ejendommen blev arvet mellem den 01.01.2007 og den 31.12.2008, og hvis arvingen ikke havde folkeregisteradresse på ejendommen, skal arvingen betale 19% kapitalgevinstsskat.

• Hvis ejendommen blev arvet efter den 31.12.2008, skal arvingen betale 19% kapitalgevinstskat ved salget af ejendommen, hvis denne sælges inden 5 år, sælges den efter 5 år, skal arvingen ikke betale kapitalgevinstskat.

Der skal betales ejendomsværdiskat til Danmark af ejendomme beliggende i udlandet. Dette vil sige, at du skal betale 10 promille af husets handelsværdi.

Med da vi har skattestop i Danmark, betyder det at beregningen bliver fortaget ud fra den laveste værdi af de tre nedenstående handelsværdier:

• Handelsværdien pr. 1. oktober 2009
• Handelsværdien pr 1. januar 2001 + 5%
• Handelsværdien pr. 1. januar 2002

Man finder handelsværdien for 2001 og 2002 ved at se på prisudviklingen fra 2009 til de respektive år. Indekset for 2009 er ikke blevet offentliggjort endnu, men de forventes at blive offentliggjort sidst i maj måned.

Indekserne  for de tidligere år findes i SKM2009.346.SKAT som ligger på Skats hjemmeside  

http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=1811511&vId=0

SKAT til Spanien
Du skal også betale ejendomsværdiskat til Spanien af din ejendom på Tenerife, men det du betaler til Spanien fra går så i det beløb som du skal betale til Danmark.

Selvangivelse af din udenlandske ejendom

Du kan selvangive den via TastSelv. Hvis du går inde under ændre årsopgørelse, så kommer der nederst i listen en rubrik som hedder opret ny udenlandsk ejendom, her kan du indberette oplysningerne. Hvis du ikke bruger TastSelv, skal du udfylde det bilag som hedder Bilag til Selvangivelsen 2009 Ejendomsværdiskat Udenlandske ejendomme (blanketnummer 04.053)

Din kæreste vil ud af ejerskabet og du vil således være eneejer af den spanske ejendom.

Der er to muligheder:

a) Din kæreste sælger sine 30% til dig, eller
b) I ophæver jeres fælleseje over ejendom, således at du bliver ene ejer.

Omkostninger:

a) Overdragelsesskat: 7% af købesummen

Notar og tinglysningsomkostninger: cirka 1% af købesummen

Disse afgifter/omkostninger betales normalt af køberen.

Sælger skal endvidere betale kapitalgevinstskatten og grundværdistigningsskat

b) Dokumentskat: 1% af købesummen

Notar og tinglysningsomkostninger: cirka 1% af købesummen

Disse omkostninger betales normalt af den , som bliver eneejer af ejendom ved ophævelse af fællesejeforholdet.

Man kan selvfølgelig aftale parterne imellem, hvem der skal betale de forskellige afgifter og omkostningerne.

Notarens honorar og tinglysningsomkostninger afhænger af købesummen og af andre faktorer (hvor mange sider består dokumentet af, osv.). Men disse omkostninger plejer at udgøre cirka 1% af købesummen.

Som du kan se vil option b) være den billigste for jer.

I skal også finde ud af, hvor stor købesummen skal være.

Hvis I ikke vil bruge markedsprisen, anbefaler jeg, at I kontakter kommunen og spørger dem til hvilken minimumspris, man kan sælge ejendommen.

Da der er fast bopæl til Brasilien og skatteyder er fuld skattepligtig dertil skal Danmark ikke informeres om køb af bolig i Brasilien. Når skatteyder evt. flytter til Danmark igen skal det oplyses når skattepligten indtræder.

I Frankrig er en notar nødvendig, allerede fordi notaren også er tinglysningsmyndighed og den, der afregner alle statsafgifter ved handelen. Notaren har en række lovbundne krav til en handel, som skal kontrolleres, og disse er i et vist omfang beskyttende for en køber, men han er begge parters neutrale sagsbehandler. Det er altså ikke muligt at undvære notaren. Anvendelse af en dansk advokat kan derfor være rimelig, hvis man som køber vil have nogen, der særligt varetager ens interesser. Rådgivning om køb af fast ejendom i Frankrig er dog et speciale, der kræver en særlig viden om fransk sprog og franske forhold.

Udlejning vil blive beskattet både i Frankrig og i Danmark, men der er ved at komme regler, som gør at der tilsammen højest skal betales den højeste skat, og det er normalt i Danmark. Skatten her nedsættes så med den i Frankrig betalte skat. I begge lande er der ret rimelige skatteregler for udlejning af ferieboliger. Er der tale om helårsudlejning, bør man indhente særlig skatterådgivning.

Er der tale om en feriebolig, skal der normalt kun betales kapitalvindingsskat i Frankrig. Skatten er forholdsvis begrænset og nedsættes med ejertiden. Er det en Helårsbolig, anses udlejningen formentlig som en erhvervsvirksomhed, og så kan der blive tale om en større kapitalvindingsskat, og eventuelt i begge lande, indtil en ny dobbeltbeskatningsoverenskomst måtte være indgået.

Det er næppe en fordel at oprette et SCI selskab, hvis lejligheden skal udlejes. Denne selskabstyper er ”civil” , men beskattes som virksomhed, når der er fast udlejning. Det medfører regnskabspligt og kapitalvindingsskat uden nedslag.

Måske skulle Deres datter stå som køber, da det kunne afbøde nogle af disse problemer.

Ved køb af bolig i Polen og som skal udlejes, skal resultatet opgøres efter de danske regler. Der forefindes forskellige metoder til opgørelse og det kan i alt sammen læse om på www.skat.dk under Borger og videre til emnet Bolig og ejendomme. Med hensyn til beskatning, så skal resultatet medregnes fuldt ud i den danske indkomst og der gives nedslag for den skat som er betalt til Polen. Den betalte skat til Polen skal kunne dokumenteres. Nedslaget af Polsk skat gives efter credit (jf. dobbeltbeskatningsindkomsten) og det betyder eksempelvis at, skal der betales 1.000 kr. i dansk skat og der i forvejen er betalt 300 kr. i Polen, så bliver resultatet 700 kr. i dansk skat.

Optages der lån i forbindelse med købet skal disse renteudgifter differencers fra den almindelige selvangivelse og medtaget på selvangivelsen for udenlandsk indkomst.

Erhvervsmæssig (udleje hele året) udleje af udenlandsk ejendom skal medregnes på selvangivelsen for udenlandsk indkomst og denne selvangivelse har nr.  04.011 og den findes ligeledes på www.skat.dk under blanketter. Af selvangivelsen for udenlandsk indkomst (blanket nr. 04.011) fremgår det, hvilke felter som skal bruges henholdsvis til renteudgifter, resultatet og betalt skat til udlandet.

Skulle boligen mod forventningerne ikke blive lejet ud men anvendes privat, så skal der betales ejendomsværdiskat til Danmark og betales der ejendomsværdiskat til Polen, så skal den polske ejendomsværdiskat modregnes i den danske skat.

Da vi endnu ikke har indgået en dobbeltbeskatningsoverenskomst med Spanien er reglerne således:

Har SKAT beskatningsretten på nedennævnte udbetalinger, hvis man blev i Danmark – ja så fortsætter beskatningsretten ved udrejse til Spanien, blot bliver man begrænset skattepligtig af de nævnte udbetalinger, hvilket vil sige, at SKAT udelukkende beskatter udbetalinger der kommer fra Danmark og kigger ikke på evt. kommende indtægter fra Spanien.

Håber ovenstående giver en forståelse af problemstillingen.

Supplerende vil jeg råde parret til at kontakte SKAT Udland, når de har truffet den endelige beslutning.

Som situationen er p.t., er der ikke nogen dobbeltbeskatningsoverenskomst mellem Danmark og Spanien. Om der er det om 4 år, kan vi ikke svare på, og i givet fald ved vi jo ikke, hvordan indholdet bliver.

Folkepension

• Som det er nu, så beskattes din folkepension i Danmark, som hvis du bor i Danmark. Den beskattes i princippet også i Spanien, men her er det muligt at få nedslag for den danske skat. (For god ordens skyld er der os bekendt ikke praksis på området endnu).

Renteindtægter

• Som resident i Spanien beskattes renteindtægter som spansk kapitalindkomst med 18 %.

Tab af erhvervsevnen

• Hvis du får udbetaling fra en forsikring for tab af erhvervsevne, så vil Danmark beskatte udbetalingerne på lige fod med pensioner – se ovennævnte om folkepension.

Hvis I overvejer at flytte, når de 4 år er gået, så er det vigtigt at få lavet en samlet beregning af skat, sygeforsikringer, arveafgifter m.v. for at se, om det kan betale sig rent økonomisk, eller om det er bedre at bibeholde folkeregisteradresse i Danmark, og så ellers nyde en stor del af året i Spanien. Man skal dog være opmærksom på, at selvom man har folkeregisteradresse i Danmark, så kan der komme problemer, hvis man har opholdt sig i Spanien i mere end 183 dage ud af et kalenderår. Så er man nemlig fuldt skattepligtig til Spanien.

Det er hensigtsmæssigt, at to par, der vil købe en fransk ejendom, gør det ved et af dem oprettet selskab, men det er helt uhensigtsmæssigt, hvis selskabet får begrænset ansvar, som for eksempel et dansk ApS eller et dansk A/S.

I så fald vil brugen af den franske ejendom blive beskattet i Danmark med frynsegodebeskatning, som fuldstændig ødelægger økonomien i sagen.

Det rigtige vil være at stifte et fransk ejendomsinteressentskab, kaldet et SCI selskab, som køber ejendommen. Det vil ikke have den utilsigtede skattevirkning, og det vil være et godt og smidigt instrument til eventuelle senere ejerskifter. Oprettelsen vil koste omkring kr. 35.000, men denne merudgift ved handelen opvejes efter min opfattelse ganske af, at man får en administrativ, skattemæssig, samejemæssig og langsigtet ejerform for boligen i Frankrig.

Umiddelbart er der ikke noget I skal tage Jer i agt for ved flytning til Spanien mht pensioner, idet Danmark jo desværre har opsagt dobbeltbeskatningsoverenskomsten med Spanien. Der er fuld skat på udbetalingerne til Danmark.

Hvis I er erhvervsaktive i Spanien, kan det ikke betale sig at indbetale til dansk ratepension, idet indbetalingen ikke giver Jer noget skattemæssigt fradrag i hverken Spanien eller Danmark. Til gengæld skal I betale dansk skat ved udbetaling. Altså er det en rigtig dårlig forretning.

Hvis I har erhvervsaktiviteter i Danmark, kan det måske give mening at indbetale til en ratepension via arbejdsgiver. Her skal bemærkes, at der fra næste år kun gives fradrag på maksimalt kr. 100.000 til en ratepension. Hvis man vil spare mere op til pension, så kan det gøres på en livrente. Det er et forholdsvis kompliceret produkt. Men i korte træk kan man sige, at når man opretter en livrente vælger man et pensioneringstidspunkt, og så aftaler man en indbetaling. Når man så går på pension, udbetales livrenten livsvarig. Bliver man rigtig gammel, kan det være en god forretning, og bliver man ikke særlig gammel, kan det være det modsatte. Men man kan aftale, at den også udbetales til ægtefællen, så længe vedkommende lever. Der kan fx også aftales et vist antal års udbetaling til børnene.

Når man beregner, om det kan betale sig at spare op til pension, skal man tage højde for, hvor meget man sparer i skat af indbetalingen. Dette afgøres selvsagt af den årlige indkomst, fx om man betaler top-skat. Man skal så beregne, hvor meget man vil skulle betale i skat ved udbetalingen. Hvis det man sparer i skat er mindre, end det man skal betale i skat af udbetalingen, er det formentlig en dårlig idé at indbetale til pensionen.

Når man køber en ejendom i Spanien, skal køber påregne med at betale nedenstående omkostninger, udover købesummen:

Hvis der er tale om køb af en ejendom, som handles for første gang:

Skal køber betale:

• Moms: 7 % af købesummen
• Dokumentskat (AJD): 1 % af købesummen
• Notar og tinglysningsomkostninger: 1-1,5 % af købesummen

Hvis der er tale om køb af en ejendom, som har været handlet før:

Skal køber betale følgende:

• Overdragelsesskat (ITP): 7 % af købesummen
• Notar og tinglysningsomkostninger: 1-1,5 % af købesummen

Hvis køberen bliver bistået af en advokat, plejer advokatens honorar at udgøre 1-1,5 % af købesummen.

Ejendomsmæglerens honorar plejer sælger at betale.

Det følger af den franske skattelov ”Code Générale des Impôts” art. 1408 at alle, som er tinglyste ejere af fransk ejendom eller som er brugsretshaver af en fransk ejendom, skal betale Taxe d'Habitation. Kun hvis man som tinglyst ejer har fraskrevet sig brugsretten ved fx at have indgået en udlejningsaftale med et udlejningsbureau, skal man ikke betale denne beboelsesskat. Det er således ikke afgørende, om ejendommen er ens sekundære bolig og man i øvrigt har fast bopæl i udlandet.

Taxe d'Habitation skal betales af den registrerede ejer af ejendommen pr. 1. januar hvert år. Sælger man ejendommen i januar måned får man derfor ikke refunderet den forudbetalte skat.

Det er antagelig en fejl, at De ikke tidligere er blevet opkrævet Taxe d'Habitation. Det er dog ikke usædvanligt, at dette forhold først dukker op med tilsendelse af en skatteblanket flere år efter, at man har købt en fransk ejendom. De franske myndigheder har ikke altid været så hurtige til at få registreret ejerskifter. Vi vil dog mene, at De næppe vil blive opkrævet skatten med tilbagevirkende kraft, men det kan ikke udelukkes

Den spanske ejendom skal selvangives hvert år og dette sker ved udfyldelse af blanket nr. 04.053 (findes på www.skat.dk ). Blanketten skal være forsynet med ejendommens adresse, land, handelsværdi, tilbageberegnet værdi osv. Det er også muligt, at selvangive ejendommen via Tast Selv.

Den spanske ejendom bør også forskudsregistres, så skatteyder ikke får restskatter. Forskudsregistrering kan foregå via Tast Selv eller ved henvendelse til et skattecenter.

Mht. til spørgsmålet omkring rentefradrag vedrørende spansk lån kan der svares positivt ja til fradrag, i den danske selvangivelse (globalindkomst begrebet). Renteudgifterne af det spanske lån skal påføres samme blanket som ejendommen (04.053), nærmere betegnet i felt 425 og udgifter skal angives med et minus.

Kopi af købekontrakt og låneaftale skal medbringes ved henvendelse til et skattecenter vedrørende forskudsregistrering.

Jeg forudsætter at der er tale om en fysisk person og ikke et selskab som ejer ejendommen i Frankrig og med de forudsætninger bliver svaret, at fortjeneste ved salg af fransk ejendom skal medregnes i den danske indkomst, med mindre avancen er undtaget for skattepligt jf. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 (parcelhus, fritidsbolig, anvendt til private formål, under 1400 kvadratmeter eller over 1400 kvadratmeter og ikke kan udstykkes uden væsentlige værdiforringelse).

Skatterådet har i 2007 afgivet et bindende svar, hvorfra det afgøres, at dobbeltbeskatningsaftalen mellem Danmark og Frankrig ikke omfatter ejendomsavance og det vil med andre ord sige; at avancen er skattepligtig. Bliver der beregnet avanceskat til Frankrig bliver der i den danske skatteberegning givet nedslag for den betalte skat.