Kategori: Skat
Spørgsmål:

Skat af SCI i Frankrig?

Mine forældre købte i sommeren 1981 et hus i Frankrig. Da de og vi (min ægtefælle og jeg) ønskede at huset overgik til at være ejet af os, oprettede mine forældre i november 2011 et SCI med huset som indskud. Huset er vurderet til 81.000 Euro og er delt i 810 andele. Der er ingen aktiviteter i selskabet - ingen lån og ingen udlejning eller andre indtægter/udgifter - det er alene til vores private brug. I 2011 og 2012 har min ægtefælle og jeg fået overdraget andele for en værdi der svarer til det maksimale gavebeløb til børn og svigerbørn i Danmark. Vi har ikke oplyst noget herom til de danske skattemyndigheder. Planen er at dette skal fortsætte indtil vi ejer alle andele i ejendommen. Nu er jeg dog i tvivl om, om vi skylder noget et sted: - Da mine forældre var ejere af huset inden SCI'et blev oprettet, skulle de så have oplyst et "salg", og dermed en mulig indtægt, af ejendommen til de danske og/eller de franske myndigheder? - Hvordan angives ejerskabet af andele i et SCI til det danske skattevæsen? - Skal vi oplyse til de danske myndigheder, når vi tildeles andele i huset svarende til det årlige gavebeløb i Danmark? Eller skulle vi faktisk oplyse overdragelsen af de andele til de franske skattemyndigheder? - Vi betaler selvfølgelig årligt den skat på 3% til de franske myndigheder. Af denne blanket fremgår, hvordan ejerskabet af andelene er fordelt, dvs det kan ses fra år til år at andele skifter hænder. Jvf mit spørgsmål ovenfor, skal dette så yderligere angives nogetsteds?
Af: Kathrine - 04/04/2013
Svar:

Hvis SCI-selskabet er stiftet korrekt i Frankrig ved appartindskud...

Hvis SCI-selskabet er stiftet korrekt i Frankrig ved appartindskud af ejendommen, så skulle der gerne være betalt de nødvendige omkostninger og afgifter i Frankrig i den forbindelse, herunder fransk kapitalvindingsskat (”taxe sur la plus-value”). Der skal ikke betales dansk ejendomsavanceskat ved en sådan overdragelse, hvis betingelserne i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 (”sommerhusreglen”) er opfyldt.

De efterfølgende overdragelser af SCI-andelene til Dem og Deres ægtefælle er ikke gyldige, før de formelt er registreret ved selskabsregistret i Frankrig, hvorfor dette bør ske snarest muligt. De og Deres ægtefælle skal desuden anmelde erhvervelserne til Skat i Danmark, og eftersom De erhverver andelene efter 28. november 2007 skal De betale dansk ejendomsværdiskat af Deres andel af den franske ejendom. Anmeldelse af erhvervelserne sker via et bilag til selvangivelsen.

De skriver at De hvert år betaler fransk 3 %-skat af den franske ejendom. Hvis andelshaverne alle er fysiske personer, som er bosiddende i Danmark, i et andet EU-land eller i et land  der har en dobbeltbeskatningsoverenskomst med Frankrig, så skal der slet ikke betales fransk 3%-skat. De fritages for skatten, hvis De hvert år inden den 15. maj indsender 3%-fritagelsesblanketten (Déclaration 2746) til det franske skattevæsen.

Jeg må anbefale, at De søger rådgivning hos en advokat med kendskab til både danske og franske forhold, som kan bistå Dem med de nødvendige registreringer ved både franske og danske myndigheder, så De får orden i Deres forhold.

Af: Advokat Ann-Sofie Kold Christensen,
Advokatfirmaet Tommy V. Christiansen
Kategori: Skat
Spørgsmål:

Hvornår skal vi betale ejendomsværdiskat?

Min kone og jeg købte i efteråret 2006 en byggegrund i Spanien, hvortil der medfulgte en byggetilladelse, og vi har efterfølgende ladet et hus bygge på grunden, som var færdigbygget ca. to år senere. Huset blev reelt ulovligt opført, bl.a. fordi byggetilladelsen var forældet og huset iøvrigt ikke blev opført iht. de tegninger der gjaldt for tilladelsen. men iflg. vor spanske rådgiver var det ikke noget problem, vi skulle bare bygge huset så skulle de nok sørge for at få det registreret/godkendt, men først nu i år lykkedes det at få "escritura" på huset så det nu er registreret og dermed lovlig opført. Mine spørgsmål er: -fra hvornår skal vi betale dansk ejendomsværdiskat af huset? -kan skattevæsenet forlange en dansk oversættelse af dokumenterne vedr. huset?
Af: T. Nielsen - 14/09/2012
Svar:

Det er vores vurdering, at der skal betales ejendomsværdiskat fra 2009

Efter ejendomsværdiskattelovens § 4a, stk. 1 skal der betales ejendomværdiskat af den laveste værdi af 1) vurderingen 1. oktober året før indkomståret, 2) vurderingen pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5% eller 3) vurderingen pr. 1. januar 2002. For nyopførte ejendomme skal Skat vurdere, om ejendommen er færdigbygget. En ejendom anses for færdigbygget, når den avendes som bolig/fritidsbolig. I praksis støtter Skat sig på BBR-registret, dvs. at ejendommen i BBR-registret er registreret som færdigbygget.

Reglerne om hvornår en ejendom anses for færdigbygget, kan ikke overføres på en ejendom i Spanien, da Skat ikke vurderer ejendommen, og da ejendommen ikke optræder i et BBR-register. Det bliver altså ejeren, som må meddele Skat, at ejendommen er færdigbygget, og at der skal betales ejendomsværdiskat. Det er min vurdering, at ejendommen reelt var færdigbygget i 2008, da ejendommen fra dette tidspunkt kunne anvendes som fritidsbolig, og da der ikke efterfølgende var behov for ombygninger for at ejendommen kunne lovliggøres. Om der skal betales ejendomsværdiskat for 2009 kommer altså til at afhænge af, om ejendommen var færdigbygget 1. oktober 2008.

Skat kan ikke direkte forlange en oversættelse af dokumenterne vedrørende ejendommen. Udleveres dokumenterne alene på spansk, er det ejerens risiko, at Skats oversættelse til spansk måtte være mangelfuld. Og ønskes det ikke at udlevere dokumenterne, er Skats eneste reaktionsmiddel reelt at lægge det faktum til grund, som Skat mener at have belæg for.

Af: Advokat José María Barnils,
Forum Advokater
Kategori: Boligsalg, Skat
Spørgsmål:

Vi er 2 personer der har et firma i Thailand, som ejer et hus+jord

Vi er 2 personer der har et firma i Thailand, som ejer et hus+jord. Vi overvejer at sælge firmaet/huset fra i op til 12 andele til virksomheder, som så kan bruge det erhvervsmæssigt. Hvordan stiller det de virksomheder der køber sig ind i det Thailandske firma? Bl.a. i forhold til beskatning. Hvad angår det firma vi har i Thailand, er der så nogen begrænsninger på hvor mange der må står på som ejere?
Af: Anna - 18/04/2012
Svar:

Jeg ville, hvis jeg var jer lave en leasehold kontrakt med de nye ejere.

Indledningsvis er det værd at hæfte dig ved at det at eje jord igennem et thai-firma faktisk ikke er lovligt såfremt det er firmaets eneste formål. Er der erhvervsmæssig drift i firmaet er det der imod fuldt ud lovligt. 

Jeg ville, hvis jeg var jer lave en leasehold kontrakt med de nye ejere. På den måde bliver jeres eget firma nu også "lovligt" hvis det ikke var det i forvejen. Nu er i jo blevet sælgere/ developers af denne bolig/ lejlighed. Vælger I at sælge aktier/ anparter i jeres thai firma er der dog heller ingen problemer i forhold til hvor mange der kan stå som ejere. 

Vedr. beskatning er der som jeg ser det ingen udfordringer i Thailand. Der er blot en marginal jordskat som skal betales hvert år. Det er dog således, at går man på SKAT i Danmark og meddeler at man nu er direktør i et thai-fima der ejer en bolig man bruger privat bliver det dyrt. Det koster (jeg mener) det er 16% om året af de beløb man har købt for… 

Af: Indehaver Flemming Bo Sørensen,
Oriental Invest
Kategori: Boligsalg, Skat
Spørgsmål:

Beskatning af fortjeneste ved salg af bolig i Frankrig

Vi er ved at sælge vores fritidsbolig i Frankrig og bor i Danmark. Vi har haft boligen i 5 år og har lavet en del forbedringer på den. Boligen er en lejlighed i et tidligere hotel og har altså under 1400 m2 grund. Vores spørgsmål er: Hvor mange procent skal vi betale i skat af avancen? Er der nogle ting der giver nedslag i avancen f.eks. forbedringer, udgifter til notar da vi købte boligen, andre ting? Er det notaren der sørger for at myndighederne får oplysning om eventuelle nedslag? Er det notaren vi skal sende evt. dokumentation til? Er det notaren der afregner med myndighederne, eller får vi en opkrævning af disse?
Af: Bo Rasmussen - 18/04/2012
Svar:

Når man er bosiddende i Danmark og ejer en feriebolig i Frankrig skal man betale fransk kapitalvindingsskat på 19 % af fortjenesten.

Fortjenesten beregnes som forskellen mellem den korrigerede salgspris og den korrigerede købspris. Den korrigerede salgspris er salgsprisen fratrukket evt. mæglerhonorar, evt. honorar til en fransk skatterepræsentant og udgifter til de lovpligtige tekniske rapporter. Den korrigerede købspris er den oprindelige købspris tillagt notaromkostninger på 7,5 % af købsprisen samt et fradrag for forbedringer. Har man ejet ejendommen i mere end 5 år på tidspunktet for salget har man lov til at tillægge 15 % af købsprisen for forbedringer, uden at forbedringerne skal dokumenteres. Har man ejet ejendommen i mindre end 5 år på salgstidspunktet - eller har man haft forbedringer for over 15 % af købsprisen - skal forbedringerne dokumenteres for at de kan give fradrag. Der er meget strenge krav til dokumenterede forbedringer. Man skal kunne forevise originale fakturaer og dokumentere at de er betalt vha. kopi af checks eller kontoudtog, der skal være opkrævet fransk moms og der skal være tale om deciderede forbedringer og ikke kun renovering og vedligeholdelse - og der skal være tale om håndværkerregninger, idet egne materialeindkøb ikke kan fradrages.

Fortjenesten nedsættes med et ejertidsfradrag på 2 % om året ved salg i 6.-17. ejerår, 4 % ved salg i 18.-24. ejerår og 8 % om året ved salg i 25-30. ejerår. Fortjenesten (og dermed skatten) er således 0 efter 30 års ejertid.

Hvis salgsprisen er over 150.000 Euro og er man som sælger bosiddende udenfor Frankrig, er man forpligtet til at have en fransk skatterepræsentant. Det kan være enten køber, en bank med  en skatterepræsentationsfunktion eller et skatterepræsentationsfirma. Det er sjældent at man kan få køberen til at påtage sig ansvaret, så derfor må man kalkulere med at skulle betale ca. 1 % af salgsprisen i honorar til en skatterepræsentant, som dog fradrages ved beregning af fortjenesten. Honoraret er det samme uanset om der skal betales skat eller ej. Det er skatterepræsentanten, der beregner kapitalvindingsskatten og notaren tilbageholder derefter beløbet i provenuet og indbetaler skatten til de franske myndigheder umiddelbart efter skødets underskrivelse. Ofte vil notaren varetage korrespondancen med skatterepræsentanten og man kan derfor i første omgang sende dokumentation og oplysninger til denne. Skatterepræsentantens beregning af skatten vil man få til godkendelse inden skødets underskrivelse

Man er fritaget for at betale fransk kapitalvindingsskat, hvis salgsprisen er under 15.000 Euro.

Af: Advokat Ann-Sofie Kold Christensen,
Advokatfirmaet Tommy V. Christiansen
Kategori: Skat
Spørgsmål:

Hvordan beskattes salg af arvet hus i Kroatien?

Jeg har arvet et hus i Kroatien efter mine forældre. Huset er 93,14 m2 med en kælder på 42,31 m2 og 628 m2 grund omkring huset. Huset er ca. 220.000 kr. værd. Jeg har betalt arveafgift i Kroatien. Jeg er gift og både min mand og mig har dobbelt statsborgerskab – dansk og kroatisk og bor i Danmark siden 1997. Jeg er fastansat og min mand er førtidspensionist. Hvordan bliver jeg beskattet i Danmark, hvis jeg vil sælge det hus og overføre summen via bankoverførsel til min konto i Danmark?
Af: M.L. - 13/04/2012
Svar:

Du bliver ikke beskattet

"Jeg forstår at du har arvet et hus i Kroatien efter dine forældre. Nu tænker du på om at sælge ejendommen og overføre salgssummen til Danmark.

Du bliver ikke beskattet i Danmark af salget af ovennævnte ejendom. Du bliver muligvis beskattet (kapitalgevinstskat) i Kroatien."

Af: Advokat José María Barnils,
Forum Advokater
Kategori: Skat
Spørgsmål:

Skal der betales ejndomsværdiskat af bolig i udlandet

I forbindelse med arv af hus i Italien, hvor huset nu er solgt og arveskatten herefter er betalt i Italien iflg. dobbeltbeskatningsloven ang. arv. Herefter er der købt en lejlighed som fremtidig pensionistbolig og feriebolig i øjeblikket. Hvordan skal dette beskattes i hhv. Danmark og Italien? Der betales jo ejendomsskat i Italien, så hvad gør man så med Danmark? Til info: Ejer af lejligheden har ikke indkomst i hverken Danmark eller Italien, men lever af arven.
Af: Brian S. - 19/03/2012
Svar:

Der skal betales ejendomsværdiskat...

Der skal betales ejendomsværdiskat til Danmark af ejendomme beliggende i udlandet. Dette vil sige, at du skal betale 10 promille af husets handelsværdi.

Med da vi har skattestop i Danmark, betyder det at beregningen bliver fortaget ud fra den laveste værdi af de tre nedenstående handelsværdier:

  • Handelsværdien pr. 1. oktober 2009
  • Handelsværdien pr 1. januar 2001 + 5%
  • Handelsværdien pr. 1. januar 2002

 

Man finder handelsværdien for 2001 og 2002 ved at se på prisudviklingen fra 2011 til de respektive år. Indekset for 2011 er ikke blevet offentliggjort endnu, men de forventes at blive offentliggjort sidst i maj måned.

Indekserne  for de tidligere år findes i SKM2011.331.SKAT som ligger på Skats hjemmeside  

http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=1945451&vId=0

 

Selvangivelse af din udenlandske ejendom

Du kan selvangive den via TastSelv. Hvis du går inde under ændre årsopgørelse, så kommer der nederst i listen en rubrik som hedder opret ny udenlandsk ejendom, her kan du indberette oplysningerne. Hvis du ikke bruger TastSelv, skal du udfylde det bilag som hedder Bilag til Selvangivelsen 2011 Ejendomsværdiskat Udenlandske ejendomme (blanketnummer 04.053)

 

SKAT til Italien Skal Du også betale en skat i Italien, der af sin art er identisk med den Danske ejendomsværdiskat.  Kan du fratrække denne skat  i det beløb som du skal betale til Danmark. SKAT er dog ikke bekendt med en Italiens skat, som minde om den Danske ejendomsværdiskat

Af: Fuldmægtig Torben Dam Olesen,
SKAT
Kategori: Finansiering
Spørgsmål:

Hvad er mulighederne for boliglån i Frankrig?

Jeg vil gerne vide hvilke muligheder der er for at optage boliglån i Frankrig? Om det er muligt med pause/afdragsfrie/flex lån ud over den "lidt" mærkelige og dyre variant Nykredit har? Hvis man optager lån i forhold til selskab (SGI) er der så begrænsninger i lånemulighederne?
Af: John Nielsen - 18/03/2012
Svar:

I Frankrig findes færre lånemuligheder end i Danmark og det er for eksempel først for nyligt at det er blevet muligt at optage fransk lån i friværdi...

I Frankrig findes færre lånemuligheder end i Danmark og det er for eksempel først for nyligt at det er blevet muligt at optage fransk lån i friværdi som ellers jo er helt normalt i Danmark.

Ønsker man et lån i en fransk bank kan man begynde hos nogle af de større franske banker, som fx Crédit Agricole og Crédit Foncier, som har en mere international profil og oftest også engelsktalende personale i de større byer. Jeg er ikke her i stand til at redegøre for de forskellige lånemuligheder hos franske banker og må derfor opfordre til at man konsulterer deres hjemmesider for yderligere information herom. De større franske banker har også engelsksprogede hjemmesider. Man skal dog være opmærksom på, at franske banker stiller krav om at der samtidigt med lånet tegnes en livsforsikring. Denne kan være til stor nytte i dødsfaldssituationen, men gør de månedlige afdrag temmelig høje. Desuden er franske banker mere fokuserede på låntagers alder end ejendommens værdi, og derfor er det svært for ældre låntagere at få lån med mere end 15-20 års løbetid, hvilket naturligvis også forøger de månedlige afdrag væsentligt.

Af: Advokat Ann-Sofie Kold Christensen,
Advokatfirmaet Tommy V. Christiansen
Kategori: Boligkøb
Spørgsmål:

Oprettelse af andelsboligforening i Spanien

Jeg vil høre om man kan oprette en spansk andelsboligforening så man undgår de store udgifter til stempel ved salg. Hvis en dansker ejer sådan en andel vil vedkommende så være skattefri af fortjenesten ved salg??
Af: Henrik L. - 14/03/2012
Svar:

Nej, det kan man ikke

I Spanien kender vi ikke til den konstruktion (Andelsboligforening) du nævner.

Af: Advokat José María Barnils,
Forum Advokater
Kategori: Skat
Spørgsmål:

Skal vi oplyse vores køb af bolig i Frankrig til SKAT i Danmark

Vi har i 2007 købt et lille Fransk sommerhus på 50 m2. Huset har en anslået salgsprisen på 600.000 Kr og vi bruger det ikke til udlejning. Huset er købt før 2007- vi skal således ikke betale ejendomsværdiskat af huset. Skal Skat alligevel oplyses om købet?- i givet fald hvorfor?
Af: Rita B. - 08/03/2012
Svar:

Ja, I skal selvangive den franske bolig

Som skatteborger i Danmark er man forpligtet til at selvangive erhvervelsen af en fransk ejendom – uanset at der ikke skal beregnes dansk ejendomsværdiskat af ejendommen.

Af: Advokat Ann-Sofie Kold Christensen,
Advokatfirmaet Tommy V. Christiansen
Kategori: Skat
Spørgsmål:

Ejendomsværdiskat af lejlighed i Finland?

Min kone har købt en lejlighed i Finland (hun er finsk statsborger, men bosiddende i Danmark). Lejligheden er erhvervet pr. 12.8.2011, og brugen vil være a'la sommerhus. Når man i Finland køber en lejlighed, køber man i princippet en aktiepost (osakakirja = aktiebrev) i en ejendomm med en tilhørende brugsret til en specifik lejlighed. Er det skattemæssigt et aktiekøb, som min kone har foretaget eller er det på alle måder at sidestille med køb af bolig? Hvis det er køb af bolig, hvordan skal vi forholde i relation til ejendomsværdiskat af boligen?
Af: Peter L. - 21/02/2012
Svar:

Der skal ikke betales ejendomsværdiskat

Ud fra de oplysninger som du har givet, mener jeg at der er tale om en aktielejlighed jævnført juridiske vejledningen afsnit C.H.2.1.15.6.

Hvilket betyder at der ikke skal betales ejendomsværdiskat af boligen jævnført juridiske vejledning afsnit C.H.3.1.5.4.

Af: Fuldmægtig Torben Dam Olesen,
SKAT
Kategori: Pension/Forsikring
Spørgsmål:

Beskatning af pension fra DIP i udlandet?

Om en måned fylder jeg 70 og overvejer at flytte væk fra det politiske kaos i Danmark. Jeg er enlig med eget parcelhus, som jeg kan sælge. Har en livslang pension fra DIP (Danske Ingeniører Pensionskasse). Jeg kunne overveje 3 muligheder, Frankrig (hvor jeg har boet tidligere), Australien, hvor min ene søn bor og Californien, hvor min datter bor. Af Skats hjemmeside fremgår, at, dan pensionen er opsparet med skattefradrag, så er jeg i princippet skattepligtig i Danmark. Danmark har dobbeltbeskatningsaftaler med fx. Frankrig og sikkert også andre lande. I Frankrig vil jeg skulle betale skat af pensionen der, og den vil nok være lavere. Hvorledes vil det forholde sig i Australien (Perth) og Californien? Dertil: Den danske skat består jo af statsskat og kommuneskat. Den skat, som skal betales, hvis man bor i udlandet, kan vel kun være statsskat, eller hvordan?
Af: Knud T. - 18/02/2012
Svar:

Sådan beskattes din pension ved udflytning til respektive lande

Frankrig: da Danmark opsagde dobbeltbeskatningsoverenskomsten med Frankrig var det blandt andet  for at opnår beskatningsretten til pensioner som personer havde indbetalt og fradraget imens de havde boet i Danmark.
I forbindelse med dobbeltbeskatningsoverenskomsten blev der lavet en overgangsbestemmelse, som siger at de personer som var bosiddende i Frankrig den 28.11.2007 forsat ville kunne modtaget deres pensioner skattefrit, hvis de vel og mærket blev boende i Frankrig.

Dette betyder for dig at Danmark har beskatningsretten til dine pensioner hvis du flytter til Frankrig.  Frankrig skal hvis de opkræver skat af din pension lempe for den skat du har betalt til Danmark, det vil i praksis betyder at Frankrig ikke kan kræve nogen skat af dine danske pensioner.

Australien: I dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Australien artikel 18, står der at det er kildelandet i dit tilfælde Danmark som har beskatningsretten af pensionen, hvis modtageren er statsborger i kildelandet. Det vil sige hvis du er dansk statsborger er det Danmark som har retten til at opkræve skat af din pensioner.

USA: artikel 18 og 19 i dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og USA siger, at det er kildelandet som har beskatningsretten til pensioner, medmindre personen var flyttede til den kontraherende land inden den 31.03.2000. Det vil for dig betyder at Danmark har beskatningsretten til dine pensioner selvom du flytter til USA.

Du skal både betale stats og kommuneskat af dine pensioner selvom du er udrejst af Danmark.

Kommuneskatten bliver beregnet ud fra den kommune du rejser ud fra.

Af: Fuldmægtig Torben Dam Olesen,
SKAT
Kategori: Skat
Spørgsmål:

Ejendomsværdiskat af ejendom i Frankrig købt i SCI

Vi er 2 familie, der i 2011 har købt et hus i sydfrankrig - har oprettet et SCI-selskab i Frankrig i forbindelse med købet. Nu er spørgsmålet, hvordan beregnes ejendomsværdiskatten i Danmark, når ejendommen er købt i et selskab? - er det som hvis vi har købt huset i personlig regi? - jeg kan ikke finde noget om det på SKAT's hjemmeside. Anparterne er fordelt på vi 4 voksne i de 2 familier(søster og bror med ægtefæller). Hilsen Per NB: jeg har ringet til Skat og spurgt - personen jeg talte med, havde ikke meget kendskab til problemstillingen, men mente at hvis vi ejede huset i et selskab i Frankrig, skal vi beskattes efter ligningsloven paragraf 16A.
Af: P. Hedegaard - 13/02/2012
Svar:

Et fransk SCI-selskab er skattemæssigt transparent

Et fransk SCI-selskab er skattemæssigt transparent (ligesom et dansk I/S), hvorfor beregning af den danske ejendomsværdiskat sker som om ejendommen var ejet i personligt regi og ikke som om det var eget af et anparts- eller aktieselskab. Der kan muligvis blive behov for bistand fra en franskkyndig revisor/advokat, som kan redegøre og dokumentere overfor Skat, at et SCI-selskab er skattemæssigt transparent, da det ikke er alle danske skattecentre, der kender til denne selskabstype.

Af: Advokat Ann-Sofie Kold Christensen,
Advokatfirmaet Tommy V. Christiansen
Kategori: Andet
Spørgsmål:

Er det korrekt, at jeg kun må opholde mig i Danmark tre måneder af gangen, når jeg har haft mit danske sommerhus i 8 år og er pensionist?

Jeg kom til Spanien i december 2004 og i januar 2006 valgte jeg at flytte ud af Danmark,og dermed blev jeg fritaget for skat i Danmark, og skattepligtig i Spanien. Jeg solgte min helårsejendom og købte et sommerhus, kontaktede dengang Vordingborg Kommune omkring hvor længe jeg måtte opholde mig i Danmark, fik svaret 6 mdr. Nu har jeg ladet mig fortælle, at den dag jeg har haft mit sommerhus i 8 år og er pensionist (det bliver jeg i oktober 2013 ) så bliver reglerne anderledes omkring mit ophold i Danmark, for så skulle mit sommerhus få status af en helårsejendom. Kan det være rigtig??? Er det rigtigt at jeg kun så må være i Danmark i 3 mdr og skal så rejse retur til Spanien for så igen efter X antal tid igen at smutte til Danmark i 3 mdr., hvis det er rigtig, har I så et godt råd om hvad jeg kan gøre? Jeg rejser normalt kun til Danmark 1 gang om året, og ville ikke syntes det var særligt rart at skulle rejse så meget frem og tilbage.
Af: Helen Dalby - 03/01/2012
Svar:

Ja, du må alene opholde dig i Danmark uafbrudt i 3 måneder eller 180 dage inden for et år på grund af ferie eller lignende.

Reglerne forbliver de samme, medmindre Folketinget ændrer dem. Men den regel du omfattes af, ændres i kraft af, at dit sommerhus fra et tidspunkt 2013 må anvendes som helårsbolig efter planloven, dvs. når du har haft sommerhuset i mindst 8 år, og du er blevet pensionist. Der er to forskellige regelsæt om indtræden af skattepligt. Det ene regelsæt vedrører indtræden af skattepligt på grund af ophold. Det er dette regelsæt, som du pt. er omfattet af. Det andet regelsæt vedrører indtræden af skattepligt på grund af bopæl, og det er dette regelsæt, som du i 2013 vil blive omfattet af. Reglerne for indtræden af skattepligt ved ophold er, at du ikke bliver skattepligtig, medmindre dit ophold varer mindst 6 måneder, hvilket også var hvad Vordingborg kommune i sin tid svarede. Baggrunden for reglen er, at du ikke har en helårsbolig i Danmark til rådighed. I 2013 får du en helårsbolig til rådighed i kraft af de 8 års ejerskab til sommerhuset og din status som pensionist. Og så ændres omfanget af tilladte ophold også. Fra 2013 må du alene opholde dig i Danmark uafbrudt i 3 måneder eller 180 dage inden for et år på grund af ferie eller lignende.
 
Så det er rigtigt, at du kun må være i Danmark i en sammenhængende periode på 3 måneder. Og du skal herudover være opmærksom på de 180 dage. De 180 dage beregnes ikke på grundlag af et kalenderår, men på grundlag af en sammenhængende periode på 12 måneder. Vi kan ikke give noget godt råd, da de 3 måneder/180 dage er lovens maksimum.

Af: Advokat José María Barnils,
Forum Advokater
Kategori: Boligsalg, Skat
Spørgsmål:

Hvordan beskattes salg af arvet bolig i Polen?

Jeg har arvet en lejlighed i Polen efter mine forældre i 2003. Har betalt arveafgift i Polen og brugt lejligheden til ferieophold i perioder. Jeg betaler også ejendomsskat i Polen. Er svensk gift men har dansk statsborgeskab. Hvordan bliver jeg beskattet i Danmark, hvor jeg bor, hvis jeg vil sælge den lejlighed og overføre summen via bankoverførsel til min konto i Danmark?
Af: Eva S. 02/01/2012
Svar:

Der skal betales ejendomsavanceskat, men der er undtagelser som i dit tilfælde

Hovedreglen er, at alle salg af fast ejendom er skattepligtig jævnført ejendomsavancebeskatningsloven § 1. Der findes dog nogle undtagelser, og din feriebolig falder ind under en af disse undtagelser.

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 2 siger at man kan sælge et sommerhus eller lignende skattefrit, hvis den har været benyttet til private formål. Så du kan sælge din ferielejlighed i Polen uden at evt. avance bliver beskattet i Danmark.

Ejendomsværdiskat:
Du skal betale ejendomsværdiskat af din feriebolig i Polen jævnført Ejendomsværdiskattelovens §§ 2 og 4. hvis du ikke allerede betaler det kan du få yderlig oplysninger på www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=1648148&vId=0

Af: Fuldmægtig Torben Dam Olesen,
SKAT
Kategori: Boligkøb
Spørgsmål:

Vi er tre familier som har fundet et dejligt hus i Sydfrankrig, som vi gerne vil købe sammen

Prisen er lige over 5 millioner danske kroner og betaling vil ske kontant - altså ingen lån. Vi er dog usikker på, hvordan vi skal erhverve ejendommen da vi er tre købere (alle ægtepar og vi har alle børn). Det vi bl.a. har talt om er: hvad gør vi hvis en familie gerne vil sælge, hvis der sker dødsfald og arveforhold til ægtefælle og/eller børn.
Af: Susanne H. 26/08/2011
Svar:

Køb via et såkaldt SCI selskab er en klar fordel

I en situation som den foreliggende vil det være en klar fordel at købet sker ved et såkaldt SCI selskab. Det er en form for privat ejendomsinteressentskab, som er almindeligt anvendt ved samkøb og i større familiekøb også af franskmænd, og det fungerer fint skattemæssigt i både Frankrig og Danmark. Det er vigtigt, at dette SCI stiftes inden eller senest samtidig med købet, og at der gives mulighed for det allerede i slutsedlen. Advokatbistand er meget tilrådeligt i disse sager.

Af: Advokat Bertil Jacobi,
Advokatfirmaet Tommy V. Christiansen
Kategori: Jura, Skat
Spørgsmål:

Spansk lejlighed arvet eftermor/svigermor

1/ Min ægtefælle som er spansk/dansk statsborger (dobbelt nationalitet efter Francos død), har efter sin mor, som er spansk og altid boet i Baskerlandet, arvet hendes lejlighed i Bilbao. 2/ Hvordan står vi skattemæssigt her i Danmark, hvor vi bor? Vi har tænkt os at bruge lejligheden som privat 2. bolig, og ikke leje den ud. 3/ Der er ikke arveafgift af forældrearv i Baskerlandet, hvor lejligheden ligger. 4/ Hvordan kommer vi videre, så vi ikke kommer i konflikt med den danske skattelov? 5/ Vi betaler ejendomsskatter i Baskerlandet, på samme vilkår, som alle andre baskere. 6/ Vi ved ikke præcis hvad lejligheden er værd; men der er et skøde i Baskerlandet, hvor der er en skønnet værdi af lejligheden, på 180000 euro, hvad den ikke er værd i dag, som boligsituationen i Spanien. 7/ Er det den værdi eller den nuværende handelsværdi, der evt. skal opgives til skattevæsnet. Accepterer de danske skattemyndigheder "valor catastral"?
Af: Kurt K. - 25/08/2011
Svar:

Flere spørgsmål og derfor flere svar til arven af spansk bolig

1/ Tillykke med det. Husk, at den spanske ejendom skal skiftes hos en notar i Spanien. Notaren vil oprette et arveudlægsskøde som sendes til tinglysningskontoret, således at din ægtefælle bliver tinglyst som ejeren.

2/ Din ægtefælle skal betale ejendomsværdiskat i Danmark af den spanske ejendom. Man kan fradrage det beløb man betaler i Spanien i ejendomsskat. Hvis ejendommen lejes ud skal lejeindtægten beskattes (Man kan fradrage den indkomstskat man betaler i Spanien).

3/ Det er korrekt, så længe din ægtefælles mor har været bosat i Vizcaya i det mindste i de sidste fem år.

4/ Næste gang din ægtefælle sender sin selvangivelse til skattemyndighederne skal den pågældende inkludere værdien af den spanske ejendom.

5/ Korrekt.

6/ Når arveudlægsskøde udarbejdes hos notaren, angiver man en værdi (som er anerkendt af de spanske skattemyndigheder) til ejendommen. Denne værdi er den som din ægtefælle skal selvangive til myndighederne i Danmark.

7/ Jeg mener, at det er værdien som anføres i arveudlægsskøde den værdi som man bør angive til skattemyndighederne.

Af: Advokat José María Barnils,
Forum Advokater
Kategori: Boligsalg
Spørgsmål:

Kapitalvindingsskat ved salg af bolig i Frankrig, hvis ejendommen er over 1400 m2?

Som svar til en spørger oplyser I, at salg af fritidsbolig i Frankrig er fritaget for dansk kapitalvindingsskat, såfremt ejendommen er under 1400 m2 (iht danske bestemmelser). I Frankrig er mange grunde på fritidshuse betydeligt over denne størrelse (ofte min. str. fastsat af myndighederne af hensyn til udnyttelse, landskab mv.). Der kan vel næppe blive tale om dansk beskatning af disse?
Af: Poul S. - 11/05/2011
Svar:

Der kan opstå kapitalvindingsskat, men der er også undtagelser

Danmark har ret til at beskatte en fortjeneste, som opnås ved salg af en dansk skatteborgers ejendom, også i udlandet.

Dog kan der være dobbeltbeskatningsoverenskomster, som hindrer dette, og - navnlig - kan der efter danske regler normalt ikke ske beskatning, såfremt der er tale om en feriebolig.

Den nu ophævede dansk-franske dobbeltbeskatningsoverenskomst omfattede ikke kapitalvindingsskat, og dens bortfald har derfor egentlig ikke ændret noget.

Den mulige danske skat følger helt de danske regler. Det betyder, at der kan opstå kapitalvindingsskat, hvis den franske ejendom er over 1.400 m/2 stor, selvom det er en feriebolig. Men det betyder også, at der gælder samme undtagelser som her i landet. Kan man bevise, at ejendommen ikke kan udstykkes, eller at der af andre grunde ikke kan ske udnyttelse af grunden til andet byggeri end det erhvervede, kan skat af fortjenesten bortfalde.

Terrænforholdene i Frankrig er ofte sådan, at selv en større ejendom ikke kan udstykkes. Der kan også være lokalplaner eller servitutter, som fører til samme resultat.

Forholdet må dog konkret for den pågældende ejendom kunne dokumenteres,  som udgangspunkt med en erklæring fra den lokale kommune.

Af: Advokat Bertil Jacobi,
Advokatfirmaet Tommy V. Christiansen
Kategori: Boligkøb
Spørgsmål:

Hvilke regler er der for køb af hus og grund i Thailand

Hvilke regler der er for køb af hus i Thailand, men også vedrørende køb af land (byggegrunde). Hvilke regler er man underlagt i forbindelse med det?
Af: C. Petersen - 01/04/2011
Svar:

Følgende regler gælder for køb af hus og grund i Thailand

Tak for spørgsmålet. Den thailandske lovgivning på området omkring boligkøb kan virke uoverskuelig, men det er faktisk ikke så galt. Det allervigtigste er at man har en formidler/ agent/ ejendomsmægler indeover som man har tillid til og hvor misforståelser ikke opstår som følge af en sproglig bariere. 

Udlændinge kan ikke eje jord i Thailand, men vil man som undertegnede alligevel "eje" jord sættes et thailandsk firma op til formålet. Dette betyder at der er 51% thai ejerskab og 49% udenlandsk ejerskab i firmaet. Det normale er at de 49% er A-aktier og de 51% er B-aktier hvilket sikre dig fuld kontrol med virksomheden. Det er vigtigt at et sådant firma ikke sættes op udelukne med det formål at eje jord som ens hus står på da dette er ulovligt. Der skal være aktivitet og betales skat i firmaet for at det kan godkendes. 

Vedr ejerskab af hus understøttes dette at en yellow book som laves af det projekt du evt køber i. Ejerskab af hus kan ejes 100% af udlændinge mens jorden hvorpå huset står/ bygges normalt leases over en periode på 30 år som kan forlænges 2 gange op til 90 år. Det er vigtigt at når man indgår leaseaftaler at man sikre sig at man kan handle jorden frit til 3. part og at det originale skøde udleveres. 

Bemærk at der kun er 2 typer skøder der kan bruges if.m. bolighandel og byggeri og det er CHANUTE & NOR SOR 3 GOR. Alle andre skøder kan ikke udstykkes lovligt og det anbefales ikke at handle den slags jord med mindre formålet er landbrugsdrift eller lign.

Af: Indehaver Flemming Bo Sørensen,
Oriental Invest
Kategori: Boligsalg
Spørgsmål:

Hvilke omkostninger vil der være ved salg af bolig i Spanien?

Vi købte et nybygget rækkehus i Spanien i Maj 2008 (der modtog vi nøglen). Vi vil nu sælge det og har fundet en køber. Vi betalte knap 190.000 euro incl. IVA og vi har aftalt en kontant pris på 160.000 euro. Hvilke omkostninger vil der være ved salget? Beholder staten stadig nogle af pengene eftersom boligen er faldet i værdi?
Af: Susanne Svendsen - 26/11/2010
Svar:

Omkostninger ved salget denne sag er...

Omkostninger ved salget i denne sag:

Køberen

  • Overdragelsesskat - 7% af 160.000 Euro
  • Notar og tinglysningsomkostninger – 1% til 1,5% af Euro 160.000

Sælgeren

  • kapitalgevinstskat 18% af forskellen mellem købesummen (inkl. notaromkostninger) og salgssummen
  • Grundværdistigningsskat – Det er umuligt at svare, hvor meget denne afgift vil udgøre. Sælgeren eller sin advokat er nødt til at kontakte kommunen.
  • Hvis det findes et pant på ejendommen skal sælgeren betaler notar og tinglysningsomkostninger vedrørende aflysning af pantet

Når sælgeren er bosat i udlandet (jeg ved ikke om sælgerne i denne sag er bosat i Danmark eller i Spanien), er køberen forpligtet til at tilbageholde 3% af købesummen og betaler den til de spanske skattemyndigheder som en a conto betaling af den kapitalgevinstskat som sælgerne skal betale. I vores sag mener det at køberne skal betale Euro 155.200 til sælgerne og Euro 4.800 til de spanske skattemyndigheder.

Hvis det tilbageholdte beløb (Euro 4.800) er højere end den kapitalgevinstsskat (den ovennævnte 18%) skal sælgerne anmode (ved udfyldelsen af en selvangivelse) de spanske skattemyndigheder om at få differencen refunderet.

Af: Advokat José María Barnils,
Forum Advokater
Kategori: Boligkøb
Spørgsmål:

Vi vil bygge et "oldekolle" på Costa del Sol

Vi er 7 par der har snakket meget om at lave et "Oldekolle" på Costa del sol. Planen er at købe et nedlagt landbrug eller lign. og bygge 8 små (ca.50-60kvm) huse og så bruge det oprindelige hus til fællesrum. Kan det lade sig gøre ? hvor meget må man bygge i % på grunden ? skal man lave en andelsforening eller noget andet ? Er byggetilladelser til at få fat i eller er det en lang sej kamp med det spanske system?
Af: Lars Duus - 25/11/2010
Svar:

Kontakt kommunen inden I gør noget

Min anbefaling er, at man kontakter kommunen, hvor grunden er beliggende, og spørger dem, om hvorvidt I kan bygge diverse huse på grunden. Jeg kan ikke give et generalt svar til spørgsmålet, da betingelser osv afhænger af hver kommune og for hvert præcise område/grunde. Det er ekstremt vigtigt før I foretager jer noget  at kontakte kommunen og spørger om man kan bygge på grunden og om man vil være i stand til at få en byggetilladelse.

Det er ikke nødvendigt at etablere en andelsforening. Det afhænger meget om jeres planer. Skal I alle sammen ejer grunden og husene? Skal hvert par eje sit eget hus?

Det er ikke en sej kamp med det spanske system at få byggetilladelse. Projektet skal bare afleveres til kommunen, som bagefter vil godkende den eller ej. Derfor er det vigtigt inden I kaste jer ud i projektet at kontakte kommunen for at vide om det er muligt at bygge, og hvis ja, hvor meget kan det bygges på grunden.

Af: Advokat José María Barnils,
Forum Advokater
Kategori: Skat
Spørgsmål:

Skal der betales indkomstskat i Danmark af ejendom i Frankrig uden brugsret (nue propriétaire)

Min hustru fik for nogle år siden overdraget ejendomsret uden brugsret til lejlighed i Frankrig fra sine forældre. Overdrageren (mine svigerforældre) bevarer brugsretten ("usufruitier") så længe mindst én af dem er i live. De lejer den ud, opkræver husleje, betaler omkostningerne, og selvangiver det hele i Frankrig. Min hustru er "nue propriétaire" (ejer uden brugsret), og kan således ikke disponere over den. Forudsætningen for overdragelsen var, at min hustru efter franske regler ikke ville være skattepligtig, idet det alene var forældrene der havde indtægten, og skulle selvangive denne. Nu har vi fået at vide, at min hustru - som i mellemtiden er flyttet til Danmark - skal selvangive ejendommen i Danmark og betale indkomstskat af nettoindtægten (dog med fradrag for skat betalt af forældrene i Frankrig). Dette står vi chokerede overfor, idet hun som sagt ikke får en cent udbetalt på disse ejendomme. Jeg mener ikke, at det kan være rigtigt, og ønsker en uvildig forklaring på dette - herunder et råd til, hvordan vi som borgere i landet kan imødegå dette uretfærdige fænomen.
Af: AM - 02/11/2010
Svar:

I nogle tilfælde er danske brugshavere blevet omfattet af dansk skat

Efter den 1. januar 2009, da dobbeltbeskatningsaftalen med Frankrig bortfaldt, er situationen for danske brugshavere og ejere af fransk ejendom – i nogle tilfælde - øjensynligt blevet omfattet af dansk skat. Det er ikke sikkert, at skattevæsenets opfattelse er en korrekt forståelse af den franske ejendomssituation, og der er en undersøgelse i gang om denne situation.

De kan eventuelt indsende kopi af den meddelelse, som De har fået fra skattevæsenet, til Advokatfirmaet Tommy V. Christiansen, att. Advokat Bertil Jacobi, som har nogle tilsvarende henvendelser til undersøgelse og gerne vil vide mere om problemets omfang. Mail adressen er bja@tvc.dk.

Af: Advokat Bertil Jacobi,
Advokatfirmaet Tommy V. Christiansen
Spørgsmål:

Hvordan beskattes min førtidspension ved evt. flytning til Tjekkiet?

Vi overvejer at købe en bolig i Tjekkiet og overvejer at flytte derned. Jeg er førtidspensionist, og vil derfor høre angående beskatning af min pension.
Af: Lars Nielsen - 28/10/2010
Svar:

Danmark har beskatningsretten

Fordelingen af beskatningen af pensionsudbetalingerne afhænger af den dobbeltbeskatningsaftale der er indgået med Tjekkiet.

I aftalens artikel 18 står der følgende: ”Udbetaling i henhold til sociallovgivningen (inkl. Folkepension) kan kun beskattes i kildestaten” .

Det vil med andre ord sige, at det er Danmark som har beskatningsretten til din førtidspension.

Du kan læse mere om fraflytning på SKAT hjemmeside www.skat.dk  / borger / udland

Af: Fuldmægtig Torben Dam Olesen,
SKAT
Kategori: Skat
Spørgsmål:

Skal jeg betale dansk skat ved salg af grund i Finland?

Jeg har arvet et stykke land i Finland. Jeg påregner at sælge den per 1. januar 2011. Udbyttet vil ca. blive 400 000 danske kroner før skat. Jeg skal betale 28% af gevinsten i skat i Finland. Hvis jeg vil overføre det resterende beløb til Danmark, bliver jeg beskattet?
Af: M.K. - 28/10/2010
Svar:

Du skal betale skat af ejendomsavancen til Danmark

Når du laver din selvangivelse til os, skal du opgøre en ejendomsavance på dit jordsalg i Finland. Dette skal ske efter de danske skatteregler.

Det gælder også, selvom du lader pengene blive i Finland.

Når du så betaler skatten af ejendomsavancen til Danmark kan du reducere den ejendomsavanceskat, du har betalt i Finland.

Af: Fuldmægtig Torben Dam Olesen,
SKAT
Kategori: Pension/Forsikring
Spørgsmål:

Pensionsforhold rent skattemæssigt ved flytning til Tyrkiet

Jeg planlægger at flytte til Tyrkiet om ca 3-4 år som pensionist og vil gerne høre hvorledes mine pensionsforhold vil blive rent skattemæssigt. Jeg har pensionskasseordning, rate- og kapitalpension, såvel arbejdsgiveradministreret, arbejdsgiverordning samt privat. Endelig vil jeg høre hvorledes min folkepensions kan flyttes til Tyrkiet.
Af: Jens - 20/08/2010
Svar:

Der er mange faktorer som spiller ind, når man skal bestemme, hvorledes en pension skal beskattes efter fraflytning til et andet land.

Derfor er det, med baggrund i de modtagne oplysninger, meget svært at give et præcis svar på dine spørgsmål.

Danmark og Tyrkiet har indgået en dobbeltbeskatningsaftale og det er denne aftale som skal afklare hvilket land som har beskatningsretten til de enkle indtægtskilder.

Hovedreglen i denne aftale er at det er kildelandet ( det land hvor pensionen strammer fra ) som har beskatningsretten til pensionen; men der er ingen regler uden undtagelser.

Derfor vil jeg opfordrer dig til at tage kontakt til SKAT før din udrejse, således at SKAT på det tidspunkt kan give dig et klart svar på, hvordan de enkelte pensioner beskattes.

Hvorvidt din folkepension kan flyttes til Tyrkiet behandles i de kommunale myndigheder, hvorfor du i givet fald opfordres til at tage kontakt til kommunens pensionsafdeling for at få afklaret dette spørgsmål.

Af: Fuldmægtig Torben Dam Olesen,
SKAT
Spørgsmål:

Udlejning af ejendom i Kroatien

Min kone og jeg overvejer nu, efter ti år med fantastiske ferier på øen Hvar i Kroatien, at købe en ejendom der. Vores hjerter er også faldet pladask for et ældre stenhus, som prismæssigt ligger lige i overkanten af det, som vi havde forestillet os. Uanset prisen, så var udlejning fra starten en del af "konceptet". Derfor følte vi os også slået hjem, da det viser sig, at udlændinge godt må eje, men ikke udleje ejendom i Kroatien. Er det korrekt og kan det på lovlig vis omgås? Jeg har også hørt, at man kan etablere en virksomhed i Kroatien - og derigennem købe ejendommen. Så skulle der vistnok være mulighed for udlejning. Men hvordan ser beskatningen herhjemme så ud?
Af: Mario Præstholm Riewerts - 17/08/2010
Svar:

Udlændinge kan godt udleje deres ejendomme i Kroatien

Det er korrekt, at danskere kan købe ejendomme i Kroatien siden januar 2009.

Det er ikke korrekt, at udlændinge i Kroatien ikke kan udleje deres ejendomme. Det kan de og det er lovligt.

Det vil sige, at I kan købe en ejendom og derpå leje den ud.

I skal dog være opmærksomme på, at lejeindtægterne bliver beskattet såvel i Kroatien som i Danmark. I Danmark kan I fratrække det beløb, som I har betalt til de kroatiske skattemyndigheder.

Af: Advokat José María Barnils,
Forum Advokater
Kategori: Boligsalg
Spørgsmål:

Salg af lejlighed i Alperne Frankrig - mæglerhonorar

Da min kone og jeg overvejer at sælge vores lejlighed i Tignes, Frankrig, som vi har haft i 25 år vil vi gerne spørge om mæglerhonorar. Hvad skal man kalkulere med til mægler?
Af: Allan Jespersen - 14/08/2010
Svar:

Det normale franske mæglerhonorar er på 5% af salgssummen

Det normale franske mæglerhonorar er på 5% af salgssummen. Hvis der er to mæglere involveret i samme handel, deles honoraret mellem dem. Undertiden aftales, at køber betaler honoraret, og at købesummen nedsættes med beløbet.

Så kan køber spare ca. 7,5 % omkostninger af honorarets beløb. Der ses dog af og til andre procentsatser, især ved store handler.

Af: Advokat Ann-Sofie Kold Christensen,
Advokatfirmaet Tommy V. Christiansen
Kategori: Boligsalg
Spørgsmål:

Salg af arvet bolig i udlandet

I forbindelse med min kærestes mormors død, arvede hun hendes lejlighed i Polen. Min kæreste er polsk statsborger, men har boet i Danmark de sidste 20 år. Spørgsmålet er nu hvordan min kæreste skal forholde sig hvis hun vil sælge lejligheden? Skal der betales skat, og hvis, så hvor meget? Og er der evt. andre forhold vi skal tage højde for?
Af: H. Svenningsen - 13/08/2010
Svar:

Jeg går ud fra, at spørgsmålet vedrører betaling af kapitalgevinstskat i Polen, såfremt Deres kæreste sælger den arvede lejlighed.

De polske regler er som følger:

  • Hvis ejendommen blev arvet inden den 01.01.2007, og hvis den sælges efter 5 år, skal arvingen ikke betale kapitalgevinstskat.
  • Hvis ejendommen blev arvet inden den 01.01.2007, og hvis den sælges indenfor 5 år, skal arvingen betale 10% kapitalgevinstskat.
  • Hvis ejendommen blev arvet mellem den 01.01.2007 og den 31.12.2008, og hvis arvingen har haft folkeregisteradresse på ejendommen i 12 måneder i træk, skal arvingen ikke betale kapitalgevinstskat.
  • Hvis ejendommen blev arvet mellem den 01.01.2007 og den 31.12.2008, og hvis arvingen ikke havde folkeregisteradresse på ejendommen, skal arvingen betale 19% kapitalgevinstsskat.
  • Hvis ejendommen blev arvet efter den 31.12.2008, skal arvingen betale 19% kapitalgevinstskat ved salget af ejendommen, hvis denne sælges inden 5 år, sælges den efter 5 år, skal arvingen ikke betale kapitalgevinstskat.
Af: Advokat José María Barnils,
Forum Advokater
Kategori: Skat
Spørgsmål:

Hvad skal der betales i ejendomsværdiskat af bolig i Spanien?

Hvad skal der betales i ejendomsværdiskat af en bolig købt i 2009 på Tenerife (beregningen). Skal det betales og registreres til myndighederne på Tenerife, eller til det danske skattesystem.
Af: Susanne Gram - 13/04/2010
Svar:

Der skal betales ejendomsværidskat til Danmark og Spanien

Der skal betales ejendomsværdiskat til Danmark af ejendomme beliggende i udlandet. Dette vil sige, at du skal betale 10 promille af husets handelsværdi.

Med da vi har skattestop i Danmark, betyder det at beregningen bliver fortaget ud fra den laveste værdi af de tre nedenstående handelsværdier:

  • Handelsværdien pr. 1. oktober 2009
  • Handelsværdien pr 1. januar 2001 + 5%
  • Handelsværdien pr. 1. januar 2002

 

Man finder handelsværdien for 2001 og 2002 ved at se på prisudviklingen fra 2009 til de respektive år. Indekset for 2009 er ikke blevet offentliggjort endnu, men de forventes at blive offentliggjort sidst i maj måned.

Indekserne  for de tidligere år findes i SKM2009.346.SKAT som ligger på Skats hjemmeside  

http://www.skat.dk/SKAT.aspx?oId=1811511&vId=0

 

SKAT til Spanien
Du skal også betale ejendomsværdiskat til Spanien af din ejendom på Tenerife, men det du betaler til Spanien fra går så i det beløb som du skal betale til Danmark.

 

Selvangivelse af din udenlandske ejendom

Du kan selvangive den via TastSelv. Hvis du går inde under ændre årsopgørelse, så kommer der nederst i listen en rubrik som hedder opret ny udenlandsk ejendom, her kan du indberette oplysningerne. Hvis du ikke bruger TastSelv, skal du udfylde det bilag som hedder Bilag til Selvangivelsen 2009 Ejendomsværdiskat Udenlandske ejendomme (blanketnummer 04.053)

Af: Fuldmægtig Torben Dam Olesen,
SKAT
Kategori: Andet
Spørgsmål:

Spørgsmål: Overdragelse af ejerskab af fastejedom i Spanien efter "skilsmisse"

Min kæreste og jeg har fælles ejendom i Spanien, med skævt ejerskabs forhold. Jeg ejer 70% og hun 30%. Da vi er gået fra hinanden, vil hun ud af ejerskabet og jeg køber hende ud. Hvilke udgifter er forbundet med den juridiske overdragelse, og hvordan tænker I at udgifterne til de spanske offentlige myndigheder skal dele mellem os?
Af: S. Olesen - 01/03/2010
Svar:

Svar: Der er to muligheder for overdragelse

Din kæreste vil ud af ejerskabet og du vil således være eneejer af den spanske ejendom.

Der er to muligheder:

a) Din kæreste sælger sine 30% til dig, eller
b) I ophæver jeres fælleseje over ejendom, således at du bliver ene ejer.

Omkostninger:

a) Overdragelsesskat: 7% af købesummen

Notar og tinglysningsomkostninger: cirka 1% af købesummen

Disse afgifter/omkostninger betales normalt af køberen.

Sælger skal endvidere betale kapitalgevinstskatten og grundværdistigningsskat

b) Dokumentskat: 1% af købesummen

Notar og tinglysningsomkostninger: cirka 1% af købesummen

Disse omkostninger betales normalt af den , som bliver eneejer af ejendom ved ophævelse af fællesejeforholdet.

Man kan selvfølgelig aftale parterne imellem, hvem der skal betale de forskellige afgifter og omkostningerne.

Notarens honorar og tinglysningsomkostninger afhænger af købesummen og af andre faktorer (hvor mange sider består dokumentet af, osv.). Men disse omkostninger plejer at udgøre cirka 1% af købesummen.

Som du kan se vil option b) være den billigste for jer.

I skal også finde ud af, hvor stor købesummen skal være.

Hvis I ikke vil bruge markedsprisen, anbefaler jeg, at I kontakter kommunen og spørger dem til hvilken minimumspris, man kan sælge ejendommen.

Af: Advokat José María Barnils,
Forum Advokater
Kategori: Boligkøb
Spørgsmål:

Hvad skal jeg oplyse til de danske myndigheder

Jeg er fast bosiddende her i Brasilien og modtager min førtidspension hver måned fra Danmark og betaler derfor skat i Danmark. Nu har jeg planer om køb af bolig her i Brasilien. Hvad har jeg pligt til at oplyse til de Danske myndigheder?
Af: Arne Rasmussen - 05/01/2010
Svar:

Der skal ikke oplyses noget til de danske myndigheder

Da der er fast bopæl til Brasilien og skatteyder er fuld skattepligtig dertil skal Danmark ikke informeres om køb af bolig i Brasilien. Når skatteyder evt. flytter til Danmark igen skal det oplyses når skattepligten indtræder.

 

Af: Fuldmægtig Torben Dam Olesen,
SKAT
Kategori: Boligkøb
Spørgsmål:

Jeg er i gang med at købe bolig i Frankrig og har følgende spørgsmål

Købet betales og financieres fra Danmark - behøver jeg så egen juridisk / notar bistand i Frankrig eller er det tilstrækkeligt at kontakte en advokat her i Danmark? Beskatningsaftale Danmark / Frankrig - Boligen vil blive udlejet til vores datter. Hvor skal der betales skat af lejeindtægten og hvor kan renteudgifter modregnes? Kan udgifter til drift og vedligehold modregnes i huslejeindtægten? Hvor skal der betales kapitalvindingsskat ved et senere salg? Vil det være en fordel at oprette et SCI og udleje fra dette?
Af: Jens Jensen - 22/10/2009
Svar:

I Frankrig er en notar nødvendig...

I Frankrig er en notar nødvendig, allerede fordi notaren også er tinglysningsmyndighed og den, der afregner alle statsafgifter ved handelen. Notaren har en række lovbundne krav til en handel, som skal kontrolleres, og disse er i et vist omfang beskyttende for en køber, men han er begge parters neutrale sagsbehandler. Det er altså ikke muligt at undvære notaren. Anvendelse af en dansk advokat kan derfor være rimelig, hvis man som køber vil have nogen, der særligt varetager ens interesser. Rådgivning om køb af fast ejendom i Frankrig er dog et speciale, der kræver en særlig viden om fransk sprog og franske forhold.

Udlejning vil blive beskattet både i Frankrig og i Danmark, men der er ved at komme regler, som gør at der tilsammen højest skal betales den højeste skat, og det er normalt i Danmark. Skatten her nedsættes så med den i Frankrig betalte skat. I begge lande er der ret rimelige skatteregler for udlejning af ferieboliger. Er der tale om helårsudlejning, bør man indhente særlig skatterådgivning.

Er der tale om en feriebolig, skal der normalt kun betales kapitalvindingsskat i Frankrig. Skatten er forholdsvis begrænset og nedsættes med ejertiden. Er det en Helårsbolig, anses udlejningen formentlig som en erhvervsvirksomhed, og så kan der blive tale om en større kapitalvindingsskat, og eventuelt i begge lande, indtil en ny dobbeltbeskatningsoverenskomst måtte være indgået.

Det er næppe en fordel at oprette et SCI selskab, hvis lejligheden skal udlejes. Denne selskabstyper er ”civil” , men beskattes som virksomhed, når der er fast udlejning. Det medfører regnskabspligt og kapitalvindingsskat uden nedslag.

Måske skulle Deres datter stå som køber, da det kunne afbøde nogle af disse problemer.

Af: Advokat Bertil Jacobi,
Advokatfirmaet Tommy V. Christiansen
Kategori: Skat
Spørgsmål:

Min kone (som er Polak) og jeg overvejer at skaffe en bolig i Polen, og udleje denne...

Min kone (som er Polak) og jeg overvejer at skaffe en bolig i Polen, og udleje denne. Hvordan er beskatningen i dette tilfælde fra Danmark. Beskatningen i Polen kan min kone fremskaffe oplysninger om.
Af: Martin Jørgensen - 13/09/2099
Svar:

Ved køb af bolig i Polen og som skal udlejes, skal resultatet opgøres efter de danske regler...

Ved køb af bolig i Polen og som skal udlejes, skal resultatet opgøres efter de danske regler. Der forefindes forskellige metoder til opgørelse og det kan i alt sammen læse om på www.skat.dk under Borger og videre til emnet Bolig og ejendomme. Med hensyn til beskatning, så skal resultatet medregnes fuldt ud i den danske indkomst og der gives nedslag for den skat som er betalt til Polen. Den betalte skat til Polen skal kunne dokumenteres. Nedslaget af Polsk skat gives efter credit (jf. dobbeltbeskatningsindkomsten) og det betyder eksempelvis at, skal der betales 1.000 kr. i dansk skat og der i forvejen er betalt 300 kr. i Polen, så bliver resultatet 700 kr. i dansk skat.

Optages der lån i forbindelse med købet skal disse renteudgifter differencers fra den almindelige selvangivelse og medtaget på selvangivelsen for udenlandsk indkomst.

Erhvervsmæssig (udleje hele året) udleje af udenlandsk ejendom skal medregnes på selvangivelsen for udenlandsk indkomst og denne selvangivelse har nr.  04.011 og den findes ligeledes på www.skat.dk under blanketter. Af selvangivelsen for udenlandsk indkomst (blanket nr. 04.011) fremgår det, hvilke felter som skal bruges henholdsvis til renteudgifter, resultatet og betalt skat til udlandet.

Skulle boligen mod forventningerne ikke blive lejet ud men anvendes privat, så skal der betales ejendomsværdiskat til Danmark og betales der ejendomsværdiskat til Polen, så skal den polske ejendomsværdiskat modregnes i den danske skat.

Af: Fuldmægtig Torben Dam Olesen,
SKAT
Spørgsmål:

Jeg har kommunal tjenestemandspension...

Jeg har kommunal tjenestemandspension, + indekskontrakter, hustru PKA (sundhedsplejerske). Hvordan er vi stillet skattemæssigt, hvis vi vælger at flytte til Spanien?
Af: J. Bjerregaard - 19/08/2009
Svar:

Da vi endnu ikke har indgået en dobbeltbeskatningsoverenskomst med Spanien...

Da vi endnu ikke har indgået en dobbeltbeskatningsoverenskomst med Spanien er reglerne således:

Har SKAT beskatningsretten på nedennævnte udbetalinger, hvis man blev i Danmark – ja så fortsætter beskatningsretten ved udrejse til Spanien, blot bliver man begrænset skattepligtig af de nævnte udbetalinger, hvilket vil sige, at SKAT udelukkende beskatter udbetalinger der kommer fra Danmark og kigger ikke på evt. kommende indtægter fra Spanien.

Håber ovenstående giver en forståelse af problemstillingen.

Supplerende vil jeg råde parret til at kontakte SKAT Udland, når de har truffet den endelige beslutning.

Af: Fuldmægtig Torben Dam Olesen,
SKAT
Spørgsmål:

Vi har en lejlighed i Spanien (købt juni 2008). Vi vil gerne - når jeg om 4 år går på pension - flytte derned og i den forbindelse vil

Vi har en lejlighed i Spanien (købt juni 2008). Vi vil gerne - når jeg om 4 år går på pension - flytte derned og i den forbindelse vil jeg gerne vide hvordan indkomst - folkepension - renteindtægter bliver beskattet (ved godt at ratepensioner skal beskattes i Danmark) Hvad hvis jeg mister min erhvervsevne inden da og bliver tilkendt pension (ikke offentlig men fra privat pensionsordning) - hvordan beskattes en sådan pension?
Af: Karen H. - 17/09/2009
Svar:

Som situationen er p.t., er der ikke nogen dobbeltbeskatningsoverenskomst mellem Danmark og Spanien. Om der er det om 4 år, kan vi ikke svare på, og i givet fald ved vi jo ikke, hvordan indholdet bliver.

Som situationen er p.t., er der ikke nogen dobbeltbeskatningsoverenskomst mellem Danmark og Spanien. Om der er det om 4 år, kan vi ikke svare på, og i givet fald ved vi jo ikke, hvordan indholdet bliver.

Folkepension

  • Som det er nu, så beskattes din folkepension i Danmark, som hvis du bor i Danmark. Den beskattes i princippet også i Spanien, men her er det muligt at få nedslag for den danske skat. (For god ordens skyld er der os bekendt ikke praksis på området endnu).

Renteindtægter

  • Som resident i Spanien beskattes renteindtægter som spansk kapitalindkomst med 18 %.

Tab af erhvervsevnen

  • Hvis du får udbetaling fra en forsikring for tab af erhvervsevne, så vil Danmark beskatte udbetalingerne på lige fod med pensioner – se ovennævnte om folkepension.

Hvis I overvejer at flytte, når de 4 år er gået, så er det vigtigt at få lavet en samlet beregning af skat, sygeforsikringer, arveafgifter m.v. for at se, om det kan betale sig rent økonomisk, eller om det er bedre at bibeholde folkeregisteradresse i Danmark, og så ellers nyde en stor del af året i Spanien. Man skal dog være opmærksom på, at selvom man har folkeregisteradresse i Danmark, så kan der komme problemer, hvis man har opholdt sig i Spanien i mere end 183 dage ud af et kalenderår. Så er man nemlig fuldt skattepligtig til Spanien.

Af: ,
Kategori: Boligkøb
Spørgsmål:

Skal vi stifte et dansk eller fransk selskab, når vi og to vennepar vil købe hus i Sydfrankrig?

Vi påtænker sammen med 2 vennepar fra udlandet at gå sammen om at købe et hus i Sydfrankrig. Jeg har hørt at man kan oprette et ApS og lade det købe huset. Det vil jo lette aftalen mellem os 3 ejere. Er det korrekt at et dansk ApS godt kan købe et fransk hus eller vil det være bedre at oprette et selskab i Frankrig?
Af: Henrik Møller - 03/09/2009
Svar:

Det rigtige vil være at stifte et fransk ejendomsinteressentskab

Det er hensigtsmæssigt, at to par, der vil købe en fransk ejendom, gør det ved et af dem oprettet selskab, men det er helt uhensigtsmæssigt, hvis selskabet får begrænset ansvar, som for eksempel et dansk ApS eller et dansk A/S.

I så fald vil brugen af den franske ejendom blive beskattet i Danmark med frynsegodebeskatning, som fuldstændig ødelægger økonomien i sagen.

Det rigtige vil være at stifte et fransk ejendomsinteressentskab, kaldet et SCI selskab, som køber ejendommen. Det vil ikke have den utilsigtede skattevirkning, og det vil være et godt og smidigt instrument til eventuelle senere ejerskifter. Oprettelsen vil koste omkring kr. 35.000, men denne merudgift ved handelen opvejes efter min opfattelse ganske af, at man får en administrativ, skattemæssig, samejemæssig og langsigtet ejerform for boligen i Frankrig.

Af: Advokat Ann-Sofie Kold Christensen,
Advokatfirmaet Tommy V. Christiansen
Kategori: Pension/Forsikring
Spørgsmål:

Vi har en ratepension. Hvad skal vi være obs på ved flytning til Spanien?

Vi er et ægtepar, som overvejer at flytte til Spanien inden for 1-2 år. Vi købte vores bolig i Spanien for 3 år siden. Vi har begge en ratepension, som vi stadig indbetaler til. Vi er stadig erhvervsaktive og vil også være det mindst 10 år endnu, men helst i Spanien. Er der i den forbindelse noget vi skal tage højde for med hensyn til vores pension og kan vi fortsat indbetale på vores ratepension selvom om vi er bosat i Spanien?
Af: Lise og Peter - 08/07/2009
Svar:

Udmiddelbart ikke noget ved flytning til Spanien

Umiddelbart er der ikke noget I skal tage Jer i agt for ved flytning til Spanien mht pensioner, idet Danmark jo desværre har opsagt dobbeltbeskatningsoverenskomsten med Spanien. Der er fuld skat på udbetalingerne til Danmark.

Hvis I er erhvervsaktive i Spanien, kan det ikke betale sig at indbetale til dansk ratepension, idet indbetalingen ikke giver Jer noget skattemæssigt fradrag i hverken Spanien eller Danmark. Til gengæld skal I betale dansk skat ved udbetaling. Altså er det en rigtig dårlig forretning.

Hvis I har erhvervsaktiviteter i Danmark, kan det måske give mening at indbetale til en ratepension via arbejdsgiver. Her skal bemærkes, at der fra næste år kun gives fradrag på maksimalt kr. 100.000 til en ratepension. Hvis man vil spare mere op til pension, så kan det gøres på en livrente. Det er et forholdsvis kompliceret produkt. Men i korte træk kan man sige, at når man opretter en livrente vælger man et pensioneringstidspunkt, og så aftaler man en indbetaling. Når man så går på pension, udbetales livrenten livsvarig. Bliver man rigtig gammel, kan det være en god forretning, og bliver man ikke særlig gammel, kan det være det modsatte. Men man kan aftale, at den også udbetales til ægtefællen, så længe vedkommende lever. Der kan fx også aftales et vist antal års udbetaling til børnene.

Når man beregner, om det kan betale sig at spare op til pension, skal man tage højde for, hvor meget man sparer i skat af indbetalingen. Dette afgøres selvsagt af den årlige indkomst, fx om man betaler top-skat. Man skal så beregne, hvor meget man vil skulle betale i skat ved udbetalingen. Hvis det man sparer i skat er mindre, end det man skal betale i skat af udbetalingen, er det formentlig en dårlig idé at indbetale til pensionen.

Af: ,
Kategori: Boligkøb
Spørgsmål:

Hvilke omkostninger er der ved køb af bolig i Spanien

Vi overvejer at købe et hus i Spanien. Hvilke omkostninger er der i forbindelse med et køb udover selve prisen på ejendommen?
Af: Niels Møller - 04/06/2009
Svar:

Omkostninger ved køb af bolig i Spanien

Når man køber en ejendom i Spanien, skal køber påregne med at betale nedenstående omkostninger, udover købesummen:

Hvis der er tale om køb af en ejendom, som handles for første gang:

Skal køber betale:

  • Moms: 7 % af købesummen
  • Dokumentskat (AJD): 1 % af købesummen
  • Notar og tinglysningsomkostninger: 1-1,5 % af købesummen

Hvis der er tale om køb af en ejendom, som har været handlet før:

Skal køber betale følgende:

  • Overdragelsesskat (ITP): 7 % af købesummen
  • Notar og tinglysningsomkostninger: 1-1,5 % af købesummen

Hvis køberen bliver bistået af en advokat, plejer advokatens honorar at udgøre 1-1,5 % af købesummen.

Ejendomsmæglerens honorar plejer sælger at betale.

Af: Advokat José María Barnils,
Forum Advokater
Kategori: Skat
Spørgsmål:

Feriebolig i Frankrig - Taxe d’Habitation?

Jeg har en feriebolig i Frankrig, som jeg ikke lejer ud. Jeg har alle årene betalt taxe fonciere. Nu opkræver myndighederne pludselig også taxe d'habitation - er det korrekt at man skal betale dette, når man ikke bor i boligen permanent og iøvrigt ikke har nogen til at bo der?
Af: Tina Hansen - 03/06/2009
Svar:

Taxe d’Habitation

Det følger af den franske skattelov ”Code Générale des Impôts” art. 1408 at alle, som er tinglyste ejere af fransk ejendom eller som er brugsretshaver af en fransk ejendom, skal betale Taxe d'Habitation. Kun hvis man som tinglyst ejer har fraskrevet sig brugsretten ved fx at have indgået en udlejningsaftale med et udlejningsbureau, skal man ikke betale denne beboelsesskat. Det er således ikke afgørende, om ejendommen er ens sekundære bolig og man i øvrigt har fast bopæl i udlandet.

Taxe d'Habitation skal betales af den registrerede ejer af ejendommen pr. 1. januar hvert år. Sælger man ejendommen i januar måned får man derfor ikke refunderet den forudbetalte skat.

Det er antagelig en fejl, at De ikke tidligere er blevet opkrævet Taxe d'Habitation. Det er dog ikke usædvanligt, at dette forhold først dukker op med tilsendelse af en skatteblanket flere år efter, at man har købt en fransk ejendom. De franske myndigheder har ikke altid været så hurtige til at få registreret ejerskifter. Vi vil dog mene, at De næppe vil blive opkrævet skatten med tilbagevirkende kraft, men det kan ikke udelukkes

Af: Advokat Ann-Sofie Kold Christensen,
Advokatfirmaet Tommy V. Christiansen
Kategori: Skat
Spørgsmål:

Rentefradrag på spansk boliglån

Vi har netop købt et hus i Spanien. Finansieringen er sket ved, at vi har optaget et lån i en spansk bank og resten har vi lånt af et familiemedlem. Hvad skal vi oplyse til Skat og kan vi få rentefradrag, når lånet er optaget i en spansk bank?
Af: Peter L. - 13/05/2009
Svar:

Ja til rentefradrag på et spansk lån

Den spanske ejendom skal selvangives hvert år og dette sker ved udfyldelse af blanket nr. 04.053 (findes på www.skat.dk ). Blanketten skal være forsynet med ejendommens adresse, land, handelsværdi, tilbageberegnet værdi osv. Det er også muligt, at selvangive ejendommen via Tast Selv.

Den spanske ejendom bør også forskudsregistres, så skatteyder ikke får restskatter. Forskudsregistrering kan foregå via Tast Selv eller ved henvendelse til et skattecenter.

Mht. til spørgsmålet omkring rentefradrag vedrørende spansk lån kan der svares positivt ja til fradrag, i den danske selvangivelse (globalindkomst begrebet). Renteudgifterne af det spanske lån skal påføres samme blanket som ejendommen (04.053), nærmere betegnet i felt 425 og udgifter skal angives med et minus.

Kopi af købekontrakt og låneaftale skal medbringes ved henvendelse til et skattecenter vedrørende forskudsregistrering.

Af: Fuldmægtig Torben Dam Olesen,
SKAT
Kategori: Skat
Spørgsmål:

Beskatning ved salg af bolig i Frankrig

Hvad er beskatningen af fortjenesten ved salg af en bolig i Frankrig?
Af: Frits V. - 22/04/2009
Svar:

Beskatning af avance ved salg af bolig i Frankrig

Jeg forudsætter at der er tale om en fysisk person og ikke et selskab som ejer ejendommen i Frankrig og med de forudsætninger bliver svaret, at fortjeneste ved salg af fransk ejendom skal medregnes i den danske indkomst, med mindre avancen er undtaget for skattepligt jf. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8 (parcelhus, fritidsbolig, anvendt til private formål, under 1400 kvadratmeter eller over 1400 kvadratmeter og ikke kan udstykkes uden væsentlige værdiforringelse).

Skatterådet har i 2007 afgivet et bindende svar, hvorfra det afgøres, at dobbeltbeskatningsaftalen mellem Danmark og Frankrig ikke omfatter ejendomsavance og det vil med andre ord sige; at avancen er skattepligtig. Bliver der beregnet avanceskat til Frankrig bliver der i den danske skatteberegning givet nedslag for den betalte skat.

Af: Fuldmægtig Torben Dam Olesen,
SKAT